재개발 용어정리
토지등소유자 / 조합원 / 현금청산자 / 일반분양자
토지등소유자 : 재개발 구역 내에 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 사람.
(재건축은 토지와 건물 모두 소유해야 토지등소유자 인정)
조합원 : 토지등소유자 중 조합설립에 동의하거나 법적 요건에 따라 조합원으로 인정되는 사람.
현금청산자 : 조합원 자격을 상실하거나 분양신청을 하지 않아 입주권 대신 현금으로 보상 받는 사람.
일반분양자 : 조합원에게 배정하고 남은 아파트를 청약 통장을 통해 분양 받는 사람.
지금 단계가 어느정도 왔나요?
정비구역 지정 / 조합설립인가 / 사업시행인가 / 관리처분인가
정비구역 : 지자체에서 재개발 구역으로 정한다고 공식 발표된 단계.
조합설립인가 : 소유자들이 모여 조합이라는 법적 단체를 만드는 단계.
사업시행인가 : 설계도와 계획안을 확정받는 단계.
관리처분인가 : 조합원별 분담금과 배정받을 평형이 최종 확정되는 단계.
내 집 값은 얼마인가요?
종전자산평가(감정평가액) / 비례율 / 권리가액 / 조합원 분양가 / 추가분담금 / 프리미엄
종전자산평가(감정평가액) : 사업시행인가 이후 감정평가를 통해 산정된 기존 자산 가치.
비례율 : 재개발 사업을 진행 했을 때 얼마나 이익이 남는지를 나타내는 지표. (100% 기준으로 높을수록 유리)
권리가액 : 종전자산평가(감정평가액) x 비례율, 새 아파트를 받을 때의 내 집의 가치.
조합원 분양가 : 조합원들에게만 제공되는 새 아파트 가격 (당연히 일반 분양가보다 저렴)
추가분담금 : 조합원분양가 - 권리가액, 최종적으로 지불해야 하는 추가금
프리미엄 : 입주권 거래 시 시장에서 형성되는 추가 금액
필수 단어
현금청산 : 조합원 자격을 인정받지 못하거나 분양신청을 하지 않아 입주권 대신 현금으로 보상 받는 것
부동산 임장 노하우
지도와 먼저 친해지기(손품 팔기)
무작정 걷는 것은 노동일 뿐입니다. 임장 전에는 반드시 다음 세 가지를 확인하세요.
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구역별 법적 진행 단계 확인: 성남시청 홈페이지 '공고/고시'란을 최우선으로 확인하여 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 정확한 정비사업 단계를 파악합니다.
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정확한 데이터 수집: 네이버 부동산, 아실, 호갱노노 등을 활용해 해당 구역의 최근 3년간 실거래가 추이를 확인하고, 구역 면적과 예상 세대수 등 숫자로 증명되는 데이터 기반의 시세를 먼저 머릿속에 넣어야 합니다.
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인근 교통 및 입지 분석: 인근 지하철역까지의 실제 도보 거리와 버스 노선, 그리고 정비사업 완료 시 연계될 도로 확충 계획 등 주변 호재를 미리 체크합니다.
인프라와 경사도를 확인하라
부동산 임장, 낮에 가는 임장의 목적은 당연 '물리적 환경' 파악입니다.
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노후도 및 정비구역 현황: 재개발 구역 내 노후도가 충분히 유지되고 있는지 눈으로 확인해야 합니다. 만약 중간에 신축 빌라가 많이 들어섰다면 노후도 요건이 깨지거나 조합원 수가 늘어나 향후 사업성을 해칠 수 있으므로 꼼꼼히 살핍니다.
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지형 및 경사도 확인: 특히 성남 지역은 지형 특성상 경사도가 주거 쾌적성뿐만 아니라 향후 시공 시 공사비(토목비) 증가 등 사업성에도 영향을 미칩니다. 유모차나 노약자가 이동하기에 무리가 없는지, 단차 극복이 필요한 지형인지 직접 걸어봅니다.
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인프라 및 학군 동선: 현재의 편의시설(대형마트, 병원) 위치와 더불어, 향후 단지가 들어섰을 때 초등학교까지의 통학 동선 및 안전성을 미리 계산해 봅니다.
야간임장, 동네의 민낯은 밤에 드러난다
많은 분들이 놓치는 것이 '야간 임장'입니다.
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퇴근 후 주차 전쟁: 퇴근 시간 이후 빌라촌의 주차난을 직접 눈으로 봐야 합니다. 주차 스트레스는 매매 및 전세 수요층의 유입과 직결되는 실거주 만족도의 핵심 요소입니다.
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치안 및 조명 환경: 골목길 가로등이 밝은지, 노후 주거지 특유의 우범 지대가 없는지, 유흥가가 주거지 경계까지 침범해 있지는 않은지 야간의 치안 상태를 점검합니다.
부동산 방문, 질문에도 전략이 필요하다
단순히 "좋은 매물 있나요?"라고 묻기보다는 구체적으로 질문하세요.
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감정평가 유리한 매물 선별: "이 구역에서 향후 감정가가 높게 나올 만한 대지 지분이 크거나 건물 상태가 양호한 주택·빌라 매물이 있나요?"
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투자 목적 및 규제 맞춤 질문: "실거주 2년 비과세 요건을 채우기 적합한 매물이나, 현재 성남의 규제 지역(조정대상지역, 투기과열지구 등) 대출 규제 및 전매 제한 조건에 걸리지 않는 안전한 매물이 있을까요?"
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매너 있는 접근: 방문 전 미리 전화로 예약을 하고 방문하면, 중개사로부터 훨씬 더 깊이 있고 프라이빗한 구역 내 고급 정보를 얻을 수 있습니다.
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