재개발을 상담하면서 고객분들께서 자주 질문해주시는 내용을 중심으로 정리했습니다.
매물 선택부터 사업 진행 과정, 권리관계, 투자 시 확인해야 할 사항까지 실제 상담에서 많이 나오는 질문들을 쉽게 확인하실 수 있도록 구성했습니다.
새로운 질문이나 자주 문의하시는 내용이 생길 때마다 수시로 업데이트할 예정입니다.
정석 공인중개사사무소
공인중개사 부동산재개발전문가1급
Q. 현재 성남 재개발 구역 중에서 토지거래허가를 받아야 해서 실거주 의무가 있는 곳은 어디인가요?
현재 성남 재개발 구역 중 토지거래허가에 따른 실거주 의무를 주의해야 하는 곳은 수진1구역입니다.
수진1구역은 관리처분인가가 진행되면서 기존 주택이 입주권으로 전환되고, 입주권 거래 시 토지거래허가가 필요합니다. 따라서 매수 후 실거주 의무가 발생해서 투자 목적으로 접근하실 때 꼭 확인하셔야 합니다.
반면 신흥1구역, 신흥3구역, 태평3구역, 상대원3구역의 일반 주택·빌라 매수는 현재 토지거래허가 대상이 아니기 때문에 매수 후 실거주 의무가 없습니다.
수진1구역 → 토지거래허가 필요 → 실거주 의무 있음 신흥1구역 → 실거주 의무 없음 신흥3구역 → 실거주 의무 없음 태평3구역→ 실거주 의무 없음 상대원3구역→ 실거주 의무 없음Q. 실거주 의무가 있다면 매수 후 바로 입주해야 하나요?
그렇지는 않습니다. 실거주 의무가 있다고 해서 매수 즉시 입주해야 하는 것은 아니며, 준공 이후 입주하여 실거주하는 방식입니다.
Q. 관리처분인가 이후에도 매매가 가능한가요?
구역별로 다릅니다.
성남 2030 재개발 1·2단계 가운데 상대원3구역은 관리처분인가 이후 전매제한이 적용되는 구역입니다.
반면 수진1구역, 신흥1구역, 신흥3구역, 태평3구역은 관리처분인가 이후에도 매매가 가능한 구조입니다.
따라서 관리처분인가 이후 매매 가능 여부는 단순히 재개발 단계만 보고 판단하기보다는 각 구역의 사업 진행 단계와 전매제한 여부를 함께 확인해야 합니다.
Q. 같은 매물인데 A 부동산과 B 부동산의 예상 감정가가 다른 이유는 무엇인가요?
재개발 매물을 분석할 때 사용하는 보정률이 부동산마다 다르기 때문입니다.
어느 곳은 조금 보수적으로, 어느 곳은 비교적 넉넉하게 보정률을 적용해서 예상 감정가를 산출하기 때문에 같은 매물이라도 금액에 차이가 날 수 있습니다.
따라서 예상 감정가는 절대적인 금액이라기보다는 어떤 기준과 보정률을 적용했는지를 함께 봐야 합니다.
부동산마다 서로 다른 기준으로 계산된 예상 감정가를 단순 비교하면 매물의 실제 조건을 잘못 판단할 수 있습니다.
Q. 이주비 대출이 감정가의 70%까지 나온다던데 맞나요?
현재 확정된 내용은 아닙니다.
현재까지는 감정가의 약 40% 수준으로 이주비 대출이 진행되고 있으며, 70%까지 증액된다는 내용은 아직 확정된 바가 없습니다.
최근 수진1구역의 이주 일정이 당초 8월에서 10월로 늦춰진 것도 이주비 대출 마련 등의 일정과 관련이 있습니다.
따라서 재개발 매수 시에는 대출 가능 금액을 최대치로 잡기보다는 항상 보수적으로 예산을 계획하시는 것이 안전합니다.
Q. 상대원2구역처럼 사업이 멈춰버리는 경우도 있는 것 아닌가요?
성남 재개발 사업이라고 해서 모두 동일한 방식으로 진행되는 것은 아닙니다.
수진1구역, 신흥1구역, 신흥3구역, 태평3구역, 상대원3구역은 공공참여형 재개발 방식으로 추진되고 있으며, 사업시행자로 LH가 참여하는 등 사업 구조가 일반적인 민간 재개발과는 차이가 있습니다.
공공참여형 재개발 역시 장단점이 있지만, 사업 추진 과정에서 공공기관이 참여한다는 점에서 상대적으로 안정적인 사업 진행을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.
다만 모든 재개발 사업에는 변수와 일정 변경 가능성이 있으므로, 구역별 현재 진행 상황을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.
Q. 성남 2030 재개발 중 가장 저렴한 곳은 어디인가요?
일반적으로 재개발은 사업 진행 속도가 빠르고 사업성이 구체화될수록 프리미엄이 높게 형성되는 경향이 있습니다.
현재 시장에서 형성된 가격대를 기준으로 보면 대략적으로
수진1구역 > 신흥1구역·신흥3구역 > 태평3구역 > 상대원3구역
순으로 볼 수 있으며, 상대원3구역이 비교적 낮은 초기 투자금으로 접근할 수 있어 가격적인 측면에서는 가성비가 좋은 구역으로 평가받고 있습니다.
다만 단순히 가격만 비교해서는 안 됩니다. 사업 진행 속도, 예상 분담금, 입지, 사업성, 향후 신축 아파트의 상품성 등을 함께 고려해야 합니다.
특히 신흥1구역과 신흥3구역은 사업 진행 속도에는 차이가 있지만 프리미엄은 비슷한 수준으로 형성되는 경우가 있습니다.
신흥3구역은 상대적으로 고도제한과 용적률 측면에서 사업성이 우수한 편이며, 최대 층수와 단지 규모 측면에서도 장점이 있습니다. 또한 단독 시공사 방식으로 추진되고 있어 이러한 사업적 기대감이 가격에 반영되고 있는 것으로 볼 수 있습니다.
따라서 재개발 투자는 단순히 "어디가 가장 싼가"보다는 "현재 가격에 비해 향후 사업성이 얼마나 남아 있는가"를 기준으로 비교하는 것이 중요합니다.
Q. 재개발 매수할 때 가장 먼저 봐야 하는 것은 무엇인가요?
재개발 매물을 볼 때 단순히 매매가격이나 초기투자금부터 보는 것은 좋지 않습니다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 매물이 실제로 어떤 권리를 가지고 있는지입니다.
특히 다음 항목을 순서대로 확인하는 것이 중요합니다.
① 입주권을 받을 수 있는 매물인지
가장 기본적인 부분입니다. 권리산정기준일, 소유권 취득 시점, 건축물의 종류와 용도 등에 따라 분양대상 여부가 달라질 수 있기 때문에 먼저 확인해야 합니다.
② 대지지분과 종전자산의 가치
같은 구역이라도 매물마다 대지지분과 종전자산의 가치가 다릅니다. 이는 감정평가액과 권리가액, 향후 평형 배정 및 추가분담금에도 영향을 줄 수 있습니다.
③ 원하는 평형을 받을 가능성이 있는지
84㎡ 등 특정 평형을 원하는 경우에는 해당 매물의 권리가액과 구역의 평형 배정 기준을 함께 확인해야 합니다. 초기투자금이 적더라도 원하는 평형을 받기 어려운 매물일 수 있습니다.
④ 추가분담금은 어느 정도 예상되는지
재개발은 매수할 때 들어가는 돈만 보면 안 됩니다. 초기투자금과 함께 향후 추가분담금까지 고려해서 최종적으로 필요한 투자금을 계산해야 합니다.
⑤ 사업 진행 단계와 향후 일정
같은 가격이라면 사업 진행이 빠른 구역과 초기 단계인 구역의 투자 성격은 완전히 다릅니다. 구역 지정, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거 등 현재 어느 단계에 있는지도 중요합니다.
결국 재개발 매물은 “얼마에 살 수 있는가”보다 “이 매물을 사서 최종적으로 어떤 권리를 얼마의 비용으로 받게 되는가”를 보는 것이 중요합니다.
따라서 저희가 매물을 추천드릴 때도 단순히 초기투자금이 낮은 매물보다는 입주권 가능 여부, 감정가·권리가액, 평형, 추가분담금, 사업 속도 등을 종합적으로 확인해서 추천드리고 있습니다.
Q. 초기투자금이 적은 매물이 무조건 좋은 매물인가요?
그렇지는 않습니다.
재개발에서 말하는 초기투자금은 매수 시점에 실제로 투입되는 자금을 의미하기 때문에, 초기투자금이 적다고 해서 반드시 좋은 매물이라고 볼 수는 없습니다.
예를 들어 같은 구역에서 초기투자금이 3억인 매물과 5억인 매물이 있다면 단순히 3억짜리 매물이 더 좋은 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 감정평가액, 프리미엄, 향후 추가분담금, 예상되는 최종 투자금까지 함께 비교해야 정확한 판단이 가능합니다.
특히 재개발은 매수 당시의 초기투자금뿐만 아니라 이후 발생할 추가분담금과 사업 진행에 따른 자금 투입 시점까지 고려해야 합니다.
또한 초기투자금이 낮은 매물은 그만큼 매매가격이나 권리가액이 낮은 경우가 많기 때문에, 원하는 평형을 배정받기 어렵거나 향후 추가분담금이 커질 가능성도 있습니다.
반대로 초기투자금이 조금 더 들어가더라도 감정평가액과 권리가액이 높고, 사업성이 좋은 매물이라면 장기적으로 더 유리할 수 있습니다.
따라서 재개발 매물을 비교할 때는 단순히
“초기투자금이 얼마인가?”
보다는
“초기투자금 + 추가분담금까지 고려했을 때 최종적으로 얼마가 들어가는가?”
를 기준으로 비교하는 것이 중요합니다.
정리하면, 초기투자금이 적은 매물이 무조건 좋은 매물은 아닙니다.
투자 가능한 자금 규모와 원하는 평형, 예상 추가분담금, 사업 진행 속도 등을 종합적으로 비교해서 매물을 선택하는 것이 중요합니다.
Q. 재개발 매수하면 원하는 평형을 선택할 수 있나요?
재개발 매수 후 원하는 평형을 무조건 선택할 수 있는 것은 아닙니다.
재개발에서는 사업시행자가 분양신청을 받고, 이를 기초로 관리처분계획을 수립하면서 조합원별 분양대상과 주택 규모 등이 결정됩니다. 따라서 단순히 현재 보유하고 있는 주택의 크기만으로 새 아파트의 평형이 결정되는 것은 아닙니다.
다만 대부분의 재개발사업에서는 분양신청 과정에서 조합원이 원하는 평형을 신청할 수 있으며, 조합의 정관과 관리처분계획에서 정한 기준에 따라 평형이 배정됩니다.
이때 중요한 것이 바로 종전자산의 감정평가액과 권리가액입니다.
예를 들어 같은 구역에서 59㎡를 신청하더라도 권리가액이 높은 조합원과 낮은 조합원의 평형 배정 우선순위가 다를 수 있으며, 84㎡와 같이 선호도가 높은 평형은 신청자가 많을 경우 별도의 배정 기준이 적용될 수 있습니다.
따라서 재개발 매물을 볼 때는 단순히 “84㎡를 받을 수 있느냐”만 확인할 것이 아니라,
•
종전자산 감정평가액
•
권리가액
•
예상 비례율
•
조합의 평형 배정 기준
•
평형별 신청자 수와 공급 세대수
•
추가분담금
등을 함께 확인해야 합니다.
특히 같은 구역이라도 어떤 매물을 매수하느냐에 따라 평형 선택과 추가분담금에서 차이가 발생할 수 있기 때문에, 원하는 평형이 있다면 매수 전에 해당 매물의 권리가액과 평형 배정 가능성을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
쉽게 말하면 “재개발은 원하는 평형을 신청할 수는 있지만, 원하는 평형을 반드시 배정받는 것은 아니다”라고 이해하시면 됩니다.
또한 구역마다 평형 배정 방식과 세부 기준이 다르기 때문에, 실제 매수 시에는 해당 구역의 관리처분계획 및 조합의 기준을 확인해야 합니다.
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